Rachat de soulte lors d'un divorce : explications, comment le financer ?

Lors d’une procédure de divorce, les époux doivent procéder à la liquidation et au partage de leurs biens. S’ils sont propriétaires d’un bien immobilier, l’un des deux peut décider de racheter la part de l’autre s’il souhaite conserver le bien et en récupérer la pleine propriété.

Qu’un crédit immobilier soit en cours ou pas, cette situation est possible. L’une des solutions est alors le rachat de soulte, c’est-à-dire une transaction financière entre les ex-conjoints. De quoi s’agit-il ? Comment procéder ? Comment financer ce rachat de soulte lors du divorce ?

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte en cas de divorce ?

Qu’entend-on par soulte ?

Ce terme s’emploie notamment en cas de divorce lorsqu’un bien immobilier commun est en jeu et que l’un des deux époux souhaite en récupérer la pleine propriété. Pour ne pas spolier celui qui ne garde pas le bien immobilier, une soulte lui est versée comme compensation financière. La soulte désigne donc la somme d’argent, correspondant à la valeur de la part de rachat de la maison, versée par l’époux qui reste dans les lieux à son conjoint. On parle alors d’un rachat de soulte.

Le rachat de soulte, procédure juridique validée par un acte notarié, n’est pas une obligation lors d’un divorce. Ce sont les époux qui décident d’un commun accord de procéder ainsi. Mais le juge qui prononce le divorce veille dans ce cas à ce que les intérêts des deux époux soient bien préservés.

Comment le montant de la soulte est-il défini ?

Le montant de la soulte est défini soit par un notaire, soit par les époux eux-mêmes. Il ne doit pas tenir compte de la valeur d’achat initiale du bien immobilier, mais de sa valeur sur le marché au moment où le montant de la soulte doit être déterminé. À cette valeur, on retire au besoin le restant dû du crédit réalisé pour acquérir ce bien, c’est-à-dire les mensualités du crédit encore dues.

De manière générale, le montant de la soulte est égal à (la valeur du bien – le restant dû du crédit) divisé par 2. Ce montant peut aussi comporter des frais tels que ceux dus au notaire ou des pénalités en cas de remboursement anticipé si un crédit immobilier était en cours.

Quand la soulte doit-elle être versée ?

Le versement de la soulte peut intervenir à différents moments :

• soit lors de l’homologation de la convention de divorce par le juge,
• soit selon un calendrier fixé par les époux,
• soit au moment où le jugement qui prononce le divorce ne peut plus être attaqué en appel.

Pour s’assurer du bon versement de la soulte, cette dernière peut être confiée à un notaire qui la "séquestre" jusqu’au moment défini pour son paiement à l’époux qui perd le bénéfice de la propriété du bien. Mais ce n’est pas une obligation.

Un paiement de soulte peut faire l’objet d’un étalement dans le temps si les époux le décident ensemble. Dans ce cas-là, ils peuvent, toujours d’un commun accord, convenir d’intérêts, et de leur taux, comme dans le cas d’un crédit.

Comment financer un rachat de soulte ?

Si le conjoint concerné par le versement de la soulte possède assez de ressources pour le faire directement, le rachat de soulte est simple. Mais ce cas est plutôt assez rare. Très souvent, le rachat de soulte est financé par un prêt bancaire contracté par le conjoint concerné, notamment sous la forme d’un crédit immobilier classique. C’est souvent le cas quand le bien immobilier concerné fait encore l’objet lui-même d’un crédit qui ne peut pas être remboursé à la banque au moment du rachat de soulte ou qui ne peut pas être pris en charge par l’époux redevable de la soulte. Ce prêt peut en effet aussi intégrer le montant de cette soulte. Pour obtenir un tel crédit, comme pour tous les autres d’ailleurs, le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser les 33 % de ses revenus. Dans certains cas, les banques autorisent un taux un peu plus élevé en prenant en compte les pensions alimentaires versées.

Lorsque le crédit immobilier initial est encore d’actualité, le conjoint concerné par le rachat de soulte peut solliciter le rachat de ce premier crédit afin de profiter d’un taux d’intérêt réduit par rapport au taux appliqué lors du crédit initial.

Certaines banques se sont spécialisées dans le financement de rachat de soulte et proposent des crédits spécifiques.

Compte tenu de la grande variété des prêts possibles pour financer un rachat de soulte, il est possible de se faire aider dans son choix par un courtier qui trouvera le crédit avec les meilleures conditions.

D’autre part, plus la valeur du bien immobilier concerné par le rachat de soulte est élevée, plus les banques accordent facilement un crédit pour financer ce rachat.