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La gestion d'un bien commun aprés la séparation

Que vous soyez mariés ou non, la séparation a des conséquences importantes sur la gestion d'un bien immobilier acheté à deux lors de la vie commune.

Les protagonistes se retrouvent alors en indivision : que le bien ait été acheté en communauté, "à deux" lors du concubinage ou lors d'un mariage contracté sous le régime de la séparation de biens, on parle d'indivision, le cas échéant post-communautaire (entre le prononcé du divorce et la liquidation du régime matrimonial).

Le régime de l'indivision, très encadré, est prévu aux articles 815 et suivants du Code civil (I).

La question de la gestion de l'indivision est d'autant plus épineuse, qu'en plus d'avoir été le lieu de résidence de la famille, l'immeuble commun cristallise les difficultés financières avec le remboursement d'un emprunt grevant d'autant plus lourdement le budget que chacun doit penser à se reloger à court ou moyen terme.

Les "indivisaires" se doivent alors de discuter intelligemment et surtout, mais faut-il le rappeler, de continuer à assumer les charges de l'indivision, sous peine de courir au devant d'ennuis financiers et bancaires conséquents.

Il est donc crucial, en tant qu'indivisaire, de connaître ses droits et ses obligations (II).

I. un régime juridique encadré :

L'indivision est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s'exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Il convient ici de distinguer l'indivision de l'usufruit et de la nue-propriété qui sont des droits de nature différente s'exerçant sur un même bien.

Dans notre cas, chaque indivisaire a des pouvoirs concurrents de même nature, qui retentissent sur la gestion du bien.

Pour gérer le bien indivis, il convient de distinguer selon trois types d'actes :

Les actes conservatoires : ils permettent de maintenir le bien en état, comme par exemple le fait d'effectuer une réparation. Un indivisaire peut décider seul d'un tel acte, mais n'en obtiendra remboursement à hauteur de la quote-part de l'autre indivisaire, qu'à la condition que cette dépense se soit avérée nécessaire.

Les actes d'administration : ce sont des actes d'exploitation ou de gestion courante. Ils sont nécessaires à la gestion courante d'un bien et le font fructifier sans en compromettre la valeur en capital. La jurisprudence considère ainsi que la conclusion d'un bail d'habitation est un acte d'administration.

Les actes de disposition : ils permettent de disposer du bien comme par exemple de le vendre ou de le donner. Il y a là un risque de destruction du capital. Cet acte modifie la composition du patrimoine.

Le consentement des deux co-indivisaires est obligatoire pour tout acte d'administration et de disposition du bien indivis.

Un acte conservatoire pourra être fait par seulement l'un d'entre eux.

Les indivisaires peuvent toutefois aménager ces règles en donnant mandat à l'un d'entre eux pour gérer les biens, (article 815-3 du code civil).

Ces règles étant posées, il convient d'étudier les droits et devoirs des indivisaires.

II. Les droits et devoirs des indivisaires :

Si les indivisaires ont des droits, ils ont aussi des obligations conséquentes.

A.les obligations des indivisaires :

Après le temps des amours, vient le temps des comptes ! Et l'indivision est là pour nous le rappeler !

En effet, l'indivisaire doit contribuer aux dépenses à hauteur de sa quote-part dans l'indivision.

A considérer, à titre d'exemple, une indivision composée de deux indivisaires pour moitié chacun :

Cela signifie que chaque indivisaire doit :

- régler sa quote-part d'impôts fonciers, en tout état de cause la moitié de la taxe d'habitation s'il résidait encore dans le bien indivis au 1er janvier,

- sauf arrangement amiable, ou décision du juge conciliateur dans l'hypothèse d'un divorce, régler sa quote-part de remboursement bancaire,

- supporter sa part quant aux réparations rendues nécessaires le temps de la vente de l'immeuble. A ce titre, les sommes avancées par l'un lui seront remboursées au plus tard (mais ce n'est pas rare !) lors du décompte final qui sera établi par le notaire lors de la vente,

- supporter les dégradations qu'il aura occasionnées, ou dont il aurait à répondre s'il a la jouissance du bien,

Sur le même principe, l'indivisaire qui demeure dans le bien doit en principe une indemnité d'occupation à l'autre, le temps de cette jouissance exclusive.

Cela est le cas, que vous soyez mariés (à partir de l'ordonnance de non conciliation ou après le départ d'un des époux, sauf attribution à titre gratuit le temps de la procédure uniquement par le juge conciliateur) ou que vous ayez vécu en concubinage.

Évidemment, si l'indivisaire qui demeure dans les lieux assume l'entièreté de l'emprunt, cela viendra accroître sa part lors du partage, de sorte que les comptes s'équilibreront sur ces deux postes.

Cela nous démontre à quel point une bonne communication est importante dans le domaine, les droits de l'indivisaire étant lourds à mettre en œuvre (B).

B. Les droits de l'indivisaire :

Un indivisaire a le droit de sortir de l'indivision à tout moment, dès lors qu'il n'a pas consenti un maintien conventionnel du bien en indivision. Il peut également saisir le juge pour lui demander de passer seul un acte qui doit avoir le consentement de l'autre.

- sortir de l'indivision : si aucune convention n'a été prise pour maintenir le bien en indivision (5 ans renouvelables), l'indivisaire peut à tout moment demander à sortir de l'indivision en saisissant le juge par le biais d'une assignation en partage si le couple n'était pas marié, ou en demandant au notaire chargé de la liquidation de dresser un procès verbal de difficultés (préalable judiciaire obligatoire dans l'hypothèse d'une liquidation de régime matrimonial si aucun accord n'intervient entre les ex-époux). Une expertise sera éventuellement ordonnée pour fixer la valeur du bien et celui-ci sera vendu à l'amiable ou à défaut par licitation (procédure qui aboutit à inévitablement à une vente à perte du bien).

- passer seul un acte : un indivisaire peut saisir le juge pour palier la carence de l'autre part. Toutefois, ce recours est surtout théorique car, le juge se basera sur l'intérêt commun: il accordera la vente lorsqu'il y a un risque de mettre "en péril l'intérêt commun" (article 815-5 du code civil). Un projet de vente inespérée à bon prix ne saurait remplir les conditions. Il doit véritablement y avoir une menace importante pour l'indivision. Notons que les cas où ce type de procédure a abouti ne sont pas légion.

En conclusion, vous vous devez de communiquer et de trouver un modus vivendi, le temps que l'indivision cesse. En effet, vous êtes solidairement tenu des dettes de l'indivision.

Mais solidarité et contribution finale à la dette feront l'objet d'un autre sujet.

Maître Laurence SAMSON FRANCOIS

Avocat au Barreau de PARIS

3 rue de Lasteyrie 75116 PARIS

laurence-samson.avocat_AT_orange.fr (remplacer _AT_ par @)

Lire aussi le dossier "Patrimoine et famille recomposée"

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